房价涨势最猛城市明细出炉 德国四城市上榜！(2)

警惕房价泡沫

对于柏林房价的抢眼表现，莱坊在其分析中并不对此表示意外。这是多年来，德国房价不断上涨的最终结果。莱坊给出的数据显示，自2004年来，柏林的房价平均涨幅已超过120%。

推动柏林等德国大城市房价高企的背后，则是不断涌入的外来人口。柏林，已是德国人口最多的城市。德媒此前研究了德国大城市未来人口发展的前景，其中提到，柏林、慕尼黑和法兰克福将是德国人口增长最快的几个城市。

过去5年来，柏林人口以每年5万的速度增加，目前柏林已发展成拥有350万人口的大城市。莱坊预计，到2035年，柏林人口还将增加14.5%，将是德国平均增长率的13倍。

除了人口因素，柏林本就低于欧洲其他主要城市的房价成为了外来投资者眼中的“香饽饽”。即便柏林房价以每年10%的速度上涨，但依旧赶不上纽约或者伦敦。比如，柏林市中心的一套公寓，与伦敦同等面积、地段相似的公寓相比，售价能便宜2/3。因此，不难理解外来投资者对柏林楼市，无论是普通住宅市场，还是商用地产，均趋之若鹜。

就在上个月，股神巴菲特就出手购得柏林一处高端地产，当时的售价为380万欧元。而在德国搜房网站immowelt.de上，位于柏林南部时尚新地标的新克尔恩区(Neuklln)的一套公寓售价仅为17.5万欧元，被售楼中介称为“最有眼光的投资”。

在商用地产方面，加拿大安大略省养老金投资基金在去年10月以11亿欧元投资了波茨坦广场大型综合体项目索尼中心。挪威养老金投资基金也以4亿欧元投资参建欧洲最大数字媒体集团斯普林格(Axel Springer)的总部大楼。

此外，作为“欧洲的硅谷”，大量互联网公司涌入柏林，也带动了资本市场。诸如谷歌、脸谱网、亚马逊等全球知名互联网公司均在柏林设立分公司。欧洲以及全球的顶级投资公司也在柏林寻找好项目，进行风险投资。因此，互联网行业的发展在吸引世界各地高端人才进驻柏林时，也必然带动当地房地产市场的发展。

对于如此显著的房价增幅，德国央行早已关注到这一现象。今年2月，德国央行对柏林等大城市楼市可能存在的泡沫发出警告。德国央行认为，许多德国城市的房产价格至少存在15%的虚高，这一比例在柏林可能高达35%。

目前，柏林市政府正密切关注加拿大温哥华政府采取的对外国购房者征税的实施状况。不排除柏林政府也在未来通过对外国购房者的税收机制，抑制当地房价过热。