为租户子女就近入学 广州宣布“租赁同权”政策！(2)

至于政策所强调的“符合条件”这个前提有哪些呢?

《方案》明确规定需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生;符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

不过，具体执行细则仍需广州市及各区教育局等政府相关部门给出详细的解读。

在广州链家研究院院长周峰看来，广州的名校入学指标“僧多粥少”，越秀等老区的教育资源本就紧张，所以一开始就全市统一来实行“租购同权”的可能性不大。最有可能的做法是各区分开执行。目前，今年的入学指标已经完成，所以真的实施也要到明年，不管如何，租购同权给予了租户子女就读名校的机会。

“新政策将改变人们对购房需求的方向，”广东中原房地产项目部总经理黄韬表示，不用买房，只要租房就可就近上学，长期来看有着学位房刚需的购买者将会减少。但是租赁市场的回报率较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限，所以学位房的租金总的趋势会上涨，但需要一个长期的过程。

而广州世联行首席技术官黎振伟表示，学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡，相关政策只是治标，治本还是需要政府加大教育资源的投入，提供更多的优质教育。

商业公寓的春天来了?

销售市场未必好转，租赁市场迎来一拨新“包租婆”

“租赁16条”另一大亮点是允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。

今年广州出台的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割单元不小于300平方米;一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位;新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年。

如今的新政显然带有为“3·30新政”“补漏”的成分，虽然同样要求改建后的租赁住房不得销售，但业界的理解是:最起码，因“3·30新政”影响而处于销售冰冻期的在售“商改住”项目，可以通过改造成租赁住房的方式而“拯救”项目，开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”了。

不过，不少业内人士认为，《方案》中的表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用;不涉及个人手上的商办物业(包括公寓)，不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售利好不多。

对此，黄韬表示认同。这给了商业用房一条出路，但改建后的租赁住房，不得销售，土地性质与年限并没有改变，所以对于商办公寓项目的销售影响并不大。

房地产分析人士刘晓博认为，允许改造成租赁住房的是“商业用房等”，这个“等”，有进一步想象的空间。此前大城市一直在整顿“工改居”，也就是控制工业用房改造为租赁住房，将来会不会有政策调整呢?可以拭目以待。

同时，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，这是很大的利好，居住成本会降低。

“由于‘商业用房’售价远远低于住宅，所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下，‘商业用房’的地板价状态相信会得到很大的改变。而‘二房东’这个职业，也会随着发展壮大。”刘晓博认为。