北京二手房价下跌 低迷态势愈发严峻(2)

记者通过走访了解到，西城区、海淀区的降价幅度相对比较大，每平方米单价降幅在1.5万元到3万元之间，总价最高降幅达到100多万元，小户型单价降幅明显。丰台区、朝阳区降幅相对较小，并且11月份成交量有所增加。记者在丰台区角门商圈的一个链家门店了解到，房龄稍长，上世纪90年代的房子均价在6万元/平方米左右，2006年以后的房子均价在6.5万元/平方米左右，五六十平方米小两居卖得比较多，议价空间在10万元到20万元之间，价格比今年二三月份有一定的上涨，涨幅在10%到20%。“9月17日市管公积金政策进行了调整，国管公积金买房人群有所增多，都怕会有调整，所以都在加紧办理，对房价也有一定的影响。现在链家北京整体的成交量一天200多套，一个月八九千套左右，市场处于一个平稳的状态”。

记者在朝阳区走访了解到，双井商圈均价10万元/平方米左右，较去年3月份每平方米降了10%到15%。这个月带看量有所上升，平均每天0.8组带看量，房子的库存量有所增长，议价幅度也有所增加。朝阳区大望路附近链家门店的工作人员告诉记者，80平方米到100平方米的单价在6万元左右，140平方米左右的三居单价在5.2万元/平方米到5.3万元/平方米左右，较2017年最高点降幅约15%，房价从今年9月份开始停降，现在基本趋于平稳，没有太大变化。

年末市场增长力度相对有限 价格低位趋稳

根据贝壳研究院数据显示，10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%。预计11月全市二手房成交均价为5.9万元/平方米，比10月继续下跌2%左右。北京二手房近三个月均价连续环比下跌，11月均价跌至2018年4月水平之下。新增挂牌均价10月环比下跌0.8%，议价空间进一步扩大到4.6%。

许小乐认为，均价的持续下跌主要是受需求低迷，预期松动所致。从11月周度数据来看，新增需求在2017年以来的低位上仍有下探之势，业主报价连续三个月环比下跌，近两个月调价中降价占比保持在90%的历史高位。与去年3月份相比，通州区、东城区、房山区的价格跌幅比较明显。这主要是由于这些区域前期价格上涨幅度较大，经历调控后市场回落的幅度相对较大。贝壳研究院数据显示，10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%，成交绝对水平降至2017年11月水平。

许小乐表示，预计11月全月北京二手房实时成交量将在10月的成交低位上略有好转，环比增幅在10%以内。新增客源及带看量继续低位波动，环比变动幅度在正负5%以内。在前期严调控及近期公积金政策变动影响下，市场预期低迷，购房者入市积极性依旧不高。

贝壳数据显示，10月北京二手房新增房源及客源量继续下降，环比降幅分别为5.4%和1.4%，与3月峰值相比分别下滑48.8%和34%。

许小乐表示，11月前四周新增挂牌房源量环比持续回落，预计全月新增房源量环比下滑幅度在10%以上。新增房源相对于新增客源的较大幅下滑使得市场供需矛盾环比10月趋紧。但当前市场成交低迷，市场可售房源量走高，去化周期持续延长。许小乐预测，2014~2017年，除了2016年，其余年份12月成交量环比增幅均在20%以上，12月成交绝对值高于全年月均成交水平。当前市场供需两端入市积极性较低，市场预期不强，预计年末市场增长力度相对有限。预计12月北京二手房成交量在11月的水平上增加，价格低位趋稳。预计全年成交逾15万套，比去年同比增长10%左右。

首都经济贸易大学教授赵秀池认为，二手房量价齐跌的原因主要是人们买涨不买跌，即使自住的需求人们也希望房价上涨资产升值，在房价得到抑制的情况下，人们的观望气氛比较浓重;另外，新房与二手房价格倒挂，也减少了二手房的需求。

赵秀池还表示，公积金新政出台的目的是通过贷款新政促进房地产平稳健康发展。公积金新政对年轻人的影响比较大，尤其是工作时间不到12年的年轻人，其贷款额度大大降低了，而二手房由于户型小，区位好，有较好的教育资源，离就业地点近等特点，颇受年轻人青睐，因此，公积金新政的实施对二手房交易也起到了一定的抑制作用。